Купила квартиру у вдовы наследника — а через четыре года три суда решили, что квартира ей не принадлежит

Из квартиры в Москве вывозили мусор. Прежняя хозяйка умерла одна. Родственников рядом не нашлось, и её похоронили за счёт города. Соседка по лестничной клетке увидела во дворе рабочих и подошла спросить: не продаётся ли квартира? Телефон риелтора она узнала тут же, у грузчиков. Через несколько месяцев квартиру купила её дочь — Дарья. У неё были все нужные документы: выписка из ЕГРН, свидетельство нотариуса и заключение юриста о том, что сделка чистая. В законе для такого покупателя есть отдельное имя — добросовестный приобретатель: тот, кто не знал и не мог знать о чужих правах на купленное.

Купить квартиру у наследника, который уже оформил её на себя, — обычное дело. Дарья сделала всё, что советуют юристы: проверила документы и наняла отдельного юриста для проверки сделки. Но через несколько лет выяснилось: у самой наследницы, возможно, никогда не было права на эту квартиру. А если права не было у неё, то под вопросом оказалась и вся продажа. Закон должен был защитить Дарью. Три суда подряд решили, что эта защита на неё не распространяется. А Верховный Суд задал вопрос, которого до него не задавал никто.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2025 г. № 5-КГ25-82-К2. Спор о том, вправе ли город истребовать у покупательницы квартиру, признанную выморочным имуществом, и можно ли считать её добросовестным приобретателем.

Если хотите сразу к сути дела — что решил Верховный Суд и что это значит для покупателя квартиры.

Никто не пришёл за телом — а потом за квартирой пришли сразу трое

Квартира без наследников

Хозяйка квартиры умерла в феврале 2020 года. Она жила одна, и квартира принадлежала только ей. Тело отправили на вскрытие, а родственники так и не объявились. Спустя почти три месяца её похоронили за счёт города — как невостребованное. Даже смерть зарегистрировали не родные, а бюро судебно-медицинской экспертизы.

Наследственное дело нотариус открыл лишь полгода спустя. На него откликнулись двое: каждый заявил, что имеет право на наследство. Родство с умершей не подтвердил ни один — не хватило документов. А один из заявителей так и не принёс нотариусу оригинал, хотя тот его запрашивал. Дальше делом никто из них не занимался, и права на квартиру остались неоформленными.

Настоящей наследницей была Елена — по завещанию, которое хозяйка квартиры составила ещё в 2010 году. Не родственница, а подруга: с 2012 года Елена с семьёй жила в глухой местности, где не работали ни почта, ни интернет, а мобильная связь была нестабильна. Поэтому о смерти подруги она узнала лишь в октябре 2020-го — через несколько месяцев. Весной того же года к этому добавились ковидные ограничения. По закону наследство нужно принять в течение полугода после смерти — иначе право можно потерять. Когда Елена всё же подала заявление нотариусу, ей в тот же день отказали: полугодовой срок уже истёк.

Как появился «сын» и его вдова Мадина

Ещё через год, в феврале 2021-го, умер человек, которого считали сыном хозяйки квартиры. При жизни он был прописан в Москве — наследственное дело следовало открыть там же. Но нотариус открыл его в другом регионе, в Карачаево-Черкесии, — за тысячу с лишним километров от Москвы. Суд позже установит: доказательств, что сын успел в шестимесячный срок принять наследство матери, в деле не нашлось.

Тем не менее нотариус выдал свидетельство о праве на наследство его вдове Мадине. Меньше чем через месяц право на квартиру зарегистрировали за ней.

Как Дарья покупала квартиру

Мадина обратилась к риелтору ещё в конце лета 2021 года. Риелтор передал Дарье выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги и другие документы. Из них было видно: Мадина — вдова сына хозяйки квартиры и её законная наследница. Эти документы Дарья показала отдельному юристу — тот проверил и подтвердил, что переход права оформлен законно.

Договор купли-продажи подписали через месяц после того, как Мадина оформила квартиру на себя. Цена — 8,5 млн рублей. Право собственности зарегистрировали за Дарьей ещё через три дня.

Три иска на одну квартиру

Елена требовала восстановить срок принятия наследства. Ещё она просила признать недействительными свидетельство Мадины, договор купли-продажи и право Дарьи. Основание было простым: родство «сына» с умершей никто не подтвердил, а наследство матери он в срок не принял. Департамент городского имущества Москвы требовал того же — но по другой причине. Раз наследники прав не подтвердили, квартира должна была перейти городу как выморочное имущество ещё в 2020 году. А Дарья, купив жильё сразу после Мадины, должной осмотрительности, по мнению Департамента, не проявила.

Дарья подала встречный иск: просила признать её добросовестным приобретателем. У неё было три довода. Первый: право Мадины значилось в ЕГРН. Второй: о споре она не знала и знать не могла. Третий: её мать, соседка прежней хозяйки, знала о существовании сына.

Три суда — один и тот же ответ

1. Никулинский районный суд г. Москвы отказал Елене: причин для восстановления срока не нашёл. Встречный иск Дарьи он тоже отклонил — по трём причинам: не проверила реестр наследственных дел, купила квартиру через месяц после Мадины, а показаниям свидетелей суд не поверил. Иск Департамента суд удовлетворил полностью: истребовал квартиру у Дарьи как выморочное имущество города.
2. Московский городской суд оставил решение без изменения. Отдельно он отклонил довод Дарьи о пропуске исковой давности: требование Департамента подчиняется общему трёхлетнему сроку, а этот срок на момент иска ещё не истёк.
3. Второй кассационный суд жалобу Дарьи отклонил. Нарушений норм права нижестоящие суды не допустили, а переоценка доказательств не входит в полномочия кассации.

Вопрос, который три суда не задали

Верховный Суд отменил акты не целиком. Отказ Елене в восстановлении срока устоял: эту часть решения ВС не тронул. Пропуск срока действительно был установлен, а кассационная жалоба Дарьи его вообще не оспаривала. А вот часть про Департамент и добросовестность Дарьи Верховный Суд отправил на новое рассмотрение. По его оценке, нижестоящие суды проверяли не то.

А что делал город?

Три инстанции разбирали, насколько внимательна была Дарья при покупке. Ни одна из них не спросила, что в это время делал сам город. Именно этот вопрос задал Верховный Суд. И сам же на него ответил. У города были все возможности узнать о смерти хозяйки квартиры ещё в 2020 году. Но Департамент попытался забрать жильё только годы спустя. К тому моменту оно уже дважды сменило собственника и было продано постороннему человеку.

Эта обязанность закреплена не абстрактно. Выморочное имущество переходит городу со дня открытия наследства и не требует специального принятия (ст. 1151 ГК РФ). А порядок выявления такого жилья отдельно расписан в постановлении Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. № 639-ПП.

Похожую мысль ещё в 2017 году высказывал и Конституционный Суд РФ. Медлительность города не должна оборачиваться против добросовестного покупателя.

Была ли Дарья неосторожна?

Отдельно Верховный Суд разобрал и саму осмотрительность Дарьи. Право Мадины на момент сделки было зарегистрировано в ЕГРН, а свидетельство о наследстве выдал нотариус. Суд отметил: это два независимых основания, полагаясь на которые покупатель вправе считать себя добросовестным:

«Право собственности […] на квартиру было подтверждено свидетельством о праве на наследство по закону, выданным в установленном законом порядке нотариусом, а также сведениями ЕГРН о государственной регистрации права на спорное имущество за […]».

Иначе говоря: покупатель увидел актуальную запись в ЕГРН и нотариальное свидетельство — и этого достаточно, чтобы закон закрепил за ним презумпцию добросовестности. Опровергать её должен тот, кто с этим не согласен (ст. 8.1 ГК РФ). То, что квартиру продали вскоре после оформления права, само по себе тоже ничего не доказывает. Наследник вправе распорядиться унаследованным имуществом в своих интересах, а короткий срок владения — не признак нечестной сделки.

Свидетели, которых не услышали

Досталось и тому, как нижестоящие суды обошлись со свидетелями. Мать Дарьи, риелтор и подруга её матери дали показания об обстоятельствах сделки. Но суды сочли их голословными и просто отклонили. Верховный Суд назвал это нарушением:

«Игнорирование представленных стороной доказательств либо немотивированное отклонение таких доказательств со ссылкой на их недостоверность свидетельствует о нарушении судами первой и апелляционной инстанций принципа состязательности и равноправия сторон в гражданском процессе, закрепленного в статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации».

Тем самым Верховный Суд не решил, что Дарья точно добросовестный приобретатель. Он вернул дело в Никулинский районный суд. Там должны заново оценить и добросовестность Дарьи, и право Департамента на квартиру. При этом суду нужно учесть бездействие города и уже однажды отклонённые свидетельские показания.

Что из этого следует, если вы покупаете квартиру с наследственной историей

В похожем положении оказывается каждый, кто покупает квартиру, доставшуюся продавцу недавно и по наследству. Проверить, все ли наследники нашлись, покупатель не может. Презумпция добросовестности здесь — отправная точка, а не гарантия. Закон разрешает полагаться на выписку из ЕГРН и свидетельство нотариуса (ст. 8.1 ГК РФ), но презумпцию можно опровергнуть — и тогда суд оценивает всю совокупность обстоятельств.

Короткий срок между оформлением права продавца и продажей сам по себе не повод для подозрений — здесь он ничего не доказал, но это лишь один фактор среди прочих. А если у сделки есть свидетели, их показания суд обязан оценить по существу, а не отклонить без объяснений.

Когда правило не сработает

Защита не автоматическая. Есть три случая, когда она не сработает. Первый: если квартиру получили безвозмездно — например, по дарению (ст. 302 ГК РФ). Второй: если покупатель знал или должен был знать о пороке в правах продавца. Третий: если он проигнорировал явные тревожные признаки.

Есть и предел по времени. Но действует он против государства, а не против покупателя. Суд откажет городу, региону или РФ в истребовании жилья у добросовестного приобретателя, если прошло три года (п. 4 ст. 302 ГК РФ). Отсчёт этих трёх лет идёт не от даты вашей покупки, а с регистрации права первого добросовестного приобретателя в цепочке. Поэтому смотрите не только на продавца, но и на то, как право переходило до него.

Об оспаривании сделок с недвижимостью — по каким основаниям, в какие сроки — я подробно пишу в отдельной статье.

Частые вопросы

Кто такой добросовестный приобретатель?

Покупатель, который не знал и по обстоятельствам сделки не мог знать, что продавец не вправе был отчуждать имущество. Закон исходит из того, что покупатель добросовестен, пока обратное не доказано в суде (п. 5 ст. 10, ст. 8.1 ГК РФ).

Может ли город забрать выморочную квартиру у того, кто её купил?

Не всегда. Публичный собственник иногда вовремя не оформляет своё право на выморочное жильё. Если при этом покупатель добросовестно положился на данные ЕГРН, забрать квартиру город не вправе (постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П).

Что такое выморочное имущество?

Имущество умершего, у которого не осталось наследников — ни по закону, ни по завещанию, ни фактически принявших наследство. Такое имущество переходит городу или другому публично-правовому образованию (ст. 1151 ГК РФ).

У купленной квартиры сложная наследственная история, или её уже пытаются оспорить? Разбираться в рисках стоит заранее, а не когда иск уже подан. Бывает, что спор уже идёт — с городом, наследниками или прежними владельцами. Тогда имеет смысл обратиться к юристу по оспариванию сделок с недвижимостью.

Об авторе. Екимова Ольга Николаевна — практикующий юрист по спорам о недвижимости в Санкт-Петербурге: 25+ лет стажа, бывший следователь и помощник прокурора, подполковник юстиции в отставке, опыт более 500 дел в судах. Ведёт споры о сделках и недвижимости: оспаривание и признание недействительными договоров купли-продажи и дарения, защита прав добросовестных приобретателей, споры о праве собственности. Пишет простым языком, со ссылками на актуальную судебную практику.